En el mundo, el mercado del sector inmobiliario viene presentando importantes incrementos y el segmento de las oficinas es quizás uno de los más representativos, aspecto que sustenta la importancia de realizar una caracterización de su mercado.
El presente artículo busca realizar una aproximación a través de Web Scraping a la aplicación Finca Raíz para las oficinas en venta en la ciudad de Bogotá. De esta forma, los resultados obtenidos permitirán visualizar aspectos determinantes relacionados con la ubicación, precios de venta, costos de administración, antigüedad, número de baños, estado o calidad del inmueble, parqueaderos disponibles, superficie y el piso donde se ubican las oficinas.
Un aspecto importante a tener en cuenta es que en todos los casos el valor calculado aproximado corresponde a la mediana de los datos. Al corte del 23 de mayo, en la página Finca Raíz, se encontraban en venta 4.123 oficinas en Bogotá, distribuidas por zonas, como se presenta a continuación.
Fuente: Elaboración propia con base en Finca Raíz
En relación al precio de venta de las oficinas, teniendo en cuenta los lugares donde se ubica la oferta, la Zona Centro presenta los precios más bajos, con un rango que oscila entre 337 y 400 millones de pesos, seguido por la Zona Occidente, con precios entre 500 y 600 millones. Por su parte, en el rango de entre 600 y 700 millones se encuentra el sector de Chapinero, mientras que en la Zona Sur los precios de venta varían entre 700 y 800 millones de pesos. La razón de que esta área presente precios tan altos, teniendo en cuenta que está constituida en su mayoría por estratos 2 y 3, puede derivar de errores de tipificación al momento de registrar la información, a la baja oferta de oficinas del sector (0,3%) y a las características diferenciales, como mayor superficie, mayor número de parqueaderos y de baños. Dicho de otra forma, el factor localización se compensa con otras comodidades, generando un incremento en el valor final de los inmuebles. Finalmente, la Zona Norte y el Noroccidente registran precios de venta superiores a los 800 millones de pesos.
Entre tanto, los precios del valor de la administración se mueven a la par de los estratos socioeconómicos. Adicional, se observa que en promedio la Zona Centro y la Zona Noroccidente se ubican sobre el mismo rango, entre 100 y 200 mil pesos, a las cuales siguen, en orden, la Zona Chapinero y la Zona Norte, como se muestra en el gráfico 2.
Fuente: Elaboración propia con base en Finca Raíz
Al evaluar algunas características específicas del segmento de las oficinas que permiten ampliar el entendimiento de los resultados referentes a los precios, tanto de arriendo, como de venta, se encontró que en las zonas donde hay mayor oferta, las oficinas se ubican entre los pisos tercero y cuarto, caso de Zona Norte y Occidente. En cuanto a la Zona Centro, la poca disponibilidad de espacios para nuevas construcciones explicaría la oferta en pisos más elevados. La misma situación daría respuesta al hecho de que en esta zona exista una menor disponibilidad de parqueaderos por oficina, tema que se vincula también con el número de baños.
De esta forma, se observa que la caracterización del número de parqueaderos, el número de baños y el piso donde se ubica la oficina está directamente vinculada con la disposición de la superficie en cada zona y el área que la compone, aspecto a su vez relacionado con los clúster empresariales.
Otras características de relevancia a la hora de analizar las oficinas en venta, en este caso en Bogotá, son la calidad y antigüedad. Sobre la calidad, la mayor parte de las oficinas se ubican en los estados bueno y excelente, mientras que una pequeña proporción indica que están para remodelación. En antigüedad, una tercera parte de las oficinas incluidas en el análisis se ubican entre los 16 y 30 años, resaltando el hecho de que cerca de la mitad son construcciones relativamente nuevas. Un resumen visual se presenta en el gráfico 3.
Fuente: Elaboración propia con base en Finca Raíz
Continuando con la antigüedad, algunas características se hacen evidentes. Por ejemplo, mientras menos años tenga la construcción donde se ubica la oficina, más alto es su valor de venta, incluso, en algunos casos llega a duplicar el valor. Similar ocurre con el valor de las administraciones: la mediana de las construcciones nuevas se ubica sobre los 500 mil pesos, mientas que el precio en el caso de las propiedades más antiguas asciende a los 300 mil pesos. En cuanto a los pisos, las construcciones recientes se ubican en pisos más elevados, característica relacionada con el crecimiento vertical de las ciudades. Otro hecho diferencial según el tiempo en que fue construido el inmueble, es la superficie, la cual es mayor en las oficinas más recientes, debido, en gran medida, al aumento del tamaño de las empresas.
En conclusión, la oferta de oficinas se concentra en el norte de la ciudad, con precios de venta, administración y estratos más altos. Las oficinas ubicadas a mayor elevación se encuentran en el centro de la ciudad y, excepto en esa zona, casi siempre incluyen dos parqueaderos. Referente a la antigüedad, las oficinas con un tiempo mayor de construcción tienen un precio de venta más bajo, al tiempo que sus áreas y alturas son menores, así como su valor de administración.
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Autores:
Diomedes Bonilla Valbuena dio.bonilla@gmail.comAnalista Cualitativo Grupo IS Colombia – TMSA.Economista Universidad de Antioquia.Aspirante a Magíster Universidad del Rosario.
Viviana Sarmiento Guzmán vivianasarmientog@gmail.comEconomista Universidad Católica de ColombiaAspirante a Magíster Universidad del Rosario.
