El elevado precio de las propiedades, tanto usadas como nuevas ha generado un gran debate en la economía local acerca de si existe o no una burbuja inmobiliaria, tal hecho generó la recordada crisis hipotecaria en los Estados Unidos.
¿Qué es una Burbuja?
Una burbuja en términos económicos, simplemente es un incremento excesivo y sin justificación de algún bien o activo, en este caso de los inmuebles o bienes raíces, ocasionado generalmente por la especulación, donde cada vez, más inversionistas a pesar de las dudas sobre el valor real del activo invierten en dicho bien haciendo que el precio de este suba. Se empieza a hablar de burbuja inmobiliaria cuando existe un exceso de liquidez o una gran oferta de dinero en el mercado acompañado además de una escasez de terrenos o propiedades lo que hace que los precios se eleven ante una mayor demanda, inclusive cuando esta demanda es artificial, es decir sin razones que soporten su alza, los precios se elevan a niveles ilógicos. Otro factor que influye para que se configure como tal una burbuja inmobiliaria, consiste en la generación de una falsa expectativa ocasionada por la mala interpretación de la información que proporciona el mercado.
Varias han sido las razones que justifican el rápido incremento del precio de la propiedad raíz en Colombia. Por un lado, la restricción del suelo para construir en varias zonas del país, ha generado que el valor de la propiedad privada se dispare, puntualmente, en Bogotá hay cerca de 3.000 hectáreas entre suelo de expansión y urbanizable restringido por decisiones administrativas, además de esto, se suma el alto costo de la tierra en las principales ciudades del país, hasta el punto en el que un lote en el que la tierra hace un año pesaba 20%, actualmente reporta aumentos de hasta 35% en los costos, adicionalmente el precio del acero, del concreto y el ladrillo que en los últimos ocho meses se han incrementado 16% contribuyen a que el precio de la propiedad raíz siga ascendiendo.
El índice nacional de precios de casas usadas de Colombia subió hasta los 119,71 puntos en el cuarto trimestre de año 2012, un 12,4% más que en el mismo periodo del año anterior, lo que resulta ser además, el salto más grande desde el año 2007, además de esto, el valor de las casas y apartamentos usados están un 78% más costos que en el año 2004. Todas estas cifras han dado pie para que muchos analistas afirmen que en Colombia hay indicios de una burbuja inmobiliaria, sin embargo hay quienes destacan lo contrario y niegan la existencia de esta. Cabe destacar las posiciones y argumentos de quienes lo afirman y sus detractores que lo niegan.
Fuente: Banco de la República
Si Hay Burbuja
El economista estadounidense Robert J. Shiller, reconocido por ser quien predijo el estallido de la burbuja inmobiliaria en su país, realizó un estudio sobre el comportamiento del sector en Colombia y afirmó que los precios de la vivienda presentan la misma dinámica del mercado inmobiliario en Estados Unidos antes de estallar la crisis, además, observó como el índice de precio de la vivienda usada registrado en las tres ciudades más importantes del país, Bogotá, Medellín y Cali, aumentó un 73% en términos reales desde el año 2003, aspectos que lo llevaron a concluir de tal manera.
Un aspecto fundamental para la conformación de una burbuja inmobiliaria consiste en el financiamiento de la propiedad mediante el crédito, financiando el 100% del valor del inmueble. Esto requiere un alto nivel de riesgo puesto que en una eventual caída en el precio de la vivienda los deudores posiblemente enfrenten la incapacidad para amortizar sus deudas y generen una situación de crisis, tal y como sucedió en el mercado norteamericano.
No Hay Burbuja
A pesar de los marcados incrementos en el precio de la vivienda, el Gobierno Nacional, algunos banqueros y constructores han salido a desmentir la existencia de tal fenómeno en nuestra economía. Destacan 3 puntos fundamentales por lo cual niegan la existencia de una burbuja inmobiliaria. Primero, la cartera de vivienda está sana, la morosidad de ubica en un 2,3% y únicamente una cuarta parte de la deuda de los hogares es por vivienda, lo que finalmente tranquilaza a este sector; segundo, no existe una gran cantidad de inventarios correspondientes a vivienda, las propiedades terminadas solo representan un 5% de las 70.000 que hay en construcción actualmente, lo que no representa una escasez de activos; y tercero, afirman que los hogares no están sobre endeudados y por el contrario no se apalancan totalmente al momento de adquirir un préstamo, los consumidores están pidiendo a crédito solamente la mitad del valor de vivienda.
Finalmente, el Ministerio de Hacienda, ha puesto en marcha un plan para incentivar y estimular más el consumo de vivienda. Los bancos de Colombia tendrán que bajar la tasa hipotecaria 5 puntos porcentuales sobre préstamos para casa por valor de 80 millones hasta 200 millones de pesos, además el gobierno actualmente subsidia 2,5% en la tasa de crédito, con el fin de reactivar la industria que sin duda alguna es un gran motor para el crecimiento de la economía y que contrario a lo que muchos aseguran, estas ayudas podrían generar un ambiente de la falsa existencia de tal fenómeno.
Los constantes subsidios a la tasa, las bajas en el tipo de interés y el incremento del poder adquisitivo de la clase media hacen que actualmente no exista oficialmente una burbuja inmobiliaria en nuestro país, pero mientras se presenten factores que representan la existencia de tal fenómeno, como el alto crecimiento en el precio de la propiedad seguirán surgiendo especulaciones acerca de este hecho.
