La valorización de los precios de la vivienda en Colombia, que en el año 2012 aumentaron un 11,33%, hace temer una eventual burbuja inmobiliaria en nuestro país en momentos en que nuestra nación es uno de los países de la región donde más ha crecido el sector de la construcción en los últimos años. Las opiniones son muy diversas acerca de la existencia de este fenómeno.
Foto: Archivo Sectorial
Una burbuja es un incremento excesivo, injustificado y artificial en los precios de un activo, en este caso de los bienes inmobiliarios. Esta alza es originada debido a la especulación de los inversionistas en donde muchas personas empiezan invertir sin razón alguna, solamente impulsadas por rumores dentro del mercado, generado por noticias o por una mala interpretación de la información.
Muchas han sido las razones, hipótesis y especulaciones que han alimentado la idea que en Colombia existe verdaderamente tal fenómeno. Por un lado el elevado precio de las propiedades, tanto usadas como nuevas ha generado un gran debate en la economía local acerca de si existe o no una burbuja inmobiliaria en Colombia. Desde el año 2011 se ha venido alertando al sector sobre el incremento en los precios de los inmuebles. Esto abarca precios de las casas tanto usadas como nuevas, como también precios de arrendamiento de las propiedades.
Así las cosas, variaos factores y variables comenzaron a alertar sobre una posible burbuja inmobiliaria en la economía local. Uno de estos radica en el rápido y acelerado incremento de los precios de las viviendas tanto usadas como nuevas, lo que incluye casas y apartamentos. Solamente en el año 2012 el precio promedio de vivienda nueva en Colombia reportó un aumento de 11,33%, alrededor de nueve puntos por encima de la inflación de este mismo año, lo que genera un margen diferenciable entre el promedio de los precios de los bienes y servicios y el valor de los bienes inmuebles. En el 2013, en el tercer trimestre el índice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN) registró un ascenso de 8,8%, al anotar 206,31 unidades, el mayor nivel del que se tenga registro. Además, este indicador supera en más de seis veces la inflación acumulada en lo corrido del año, la cual se ubica en 1,67%, la más baja en mucho años.
Por su parte, un factor que ha generado sin duda un incremento en el valor de las propiedades es el costo de los materiales para la construcción. De esta forma, en 2013, el Índice de Costos de la Construcción de Vivienda (ICCV) presentó en el mes de noviembre una variación de 0,16% respecto al mes de septiembre. En lo corrido del año, hasta este mes el ICCV acumuló una variación de 2,62%, tasa que resulta ser superior a la obtenida en el mismo periodo del 2012 cuando esta se ubicó en 2,46%.
Otro factor que ha aportado su cuota para que los precios de los inmuebles en la economía colombiana presenten su tendencia alcista, y quizás el más importante, ha sido la falta de suelo y restricciones en el terreno para edificar, especialmente en la ciudad de Bogotá. Puntualmente en Bogotá hay cerca de 3.000 hectáreas entre suelo de expansión y urbanizable restringido por decisiones administrativas. Además, se suma el alto costo de la tierra en las principales ciudades del país, hasta el punto en el que un lote en el que la tierra hace un año pesaba 20%, actualmente reporta aumentos de hasta 35% en los costos, adicionalmente el precio del acero, del concreto y el ladrillo, que en los últimos ocho meses se han incrementado cerca de 16%, contribuyen a que el precio de la propiedad raíz siga ascendiendo.
A pesar de los marcados incrementos en el precio de la vivienda, el Gobierno Nacional, algunos banqueros y constructores han salido a desmentir la existencia de tal fenómeno en nuestra economía. Destacan 3 puntos fundamentales por lo cual niegan la existencia de una burbuja inmobiliaria. Primero, la cartera de vivienda está sana, la morosidad de ubica alrededor de 2,3% y únicamente una cuarta parte de la deuda de los hogares es por vivienda, lo que finalmente tranquilaza a este sector; segundo, no existe una gran cantidad de inventarios correspondientes a vivienda, las propiedades terminadas solo representan un 5% de las 70.000 que hay en construcción actualmente, lo que no representa una escasez de activos; y tercero, afirman que los hogares no están sobre endeudados y por el contrario no se apalancan totalmente al momento de adquirir un préstamo, los consumidores están pidiendo a crédito solamente la mitad del valor de vivienda.
A continuación presentamos un informe completo sobre ¿Existe en Realidad una Burbuja Inmobiliaria en el Mercado Colombiano?: ¿Existe en Realidad una Burbuja Inmobiliaria en el Mercado Colombiano?
