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¿Situación Inmobiliaria en Colombia se Parece a la Burbuja Inmobiliaria de España?

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Uno de los temas más cuestionados y estudiados en el ámbito económico nacional, ha sido el relacionado con la existencia de una burbuja inmobiliaria (¿Existe en Realidad una Burbuja Inmobiliaria en el Mercado Colombiano?), tal cual sucedió en España y Estados Unidos hace apenas algunos años. Las opiniones están divididas, algunos han afirmado la presencia de tal fenómeno, mientras que otros lo niegan. En este sentido, vale la pena analizar el contexto de la burbuja en España como punto de referencia para la economía local.

Foto: Archivo Sectorial

El sector de construcción de obras inmobiliarias en Colombia es actualmente uno de los pilares más importantes para la economía nacional (Programas Gubernamentales los Principales Jalonadores de la Construcción de Obras Inmobiliarias). La dinámica que presentan subsectores como los centros comerciales, centros de bodegas, edificios de oficinas y viviendas nuevas; han resultado ser un importante impulso para la industria.
Las especulaciones acerca de una posible burbuja inmobiliaria en Colombia se han planteado debido a la evolución de los precios de la vivienda, que han presentado un  comportamiento alcista durante los últimos años, marcando máximos históricos. Durante el primer trimestre de 2014, el índice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN) registró un ascenso de 4,6% y en los últimos años esta cifra se ha ubicado alrededor del 6,7%. Los precios de la vivienda tanto usada como nueva, han venido marcando picos nunca antes vistos, lo que ha generado un gran debate en torno a la presencia de este fenómeno. Sin embargo, antes de emitir un juicio respecto a si existe o no, se debe analizar en detalle las causas que han generado tal incremento y realizar un paralelo teniendo como referencia casos recientes.
Las burbujas más recientes se han presentado en Estados Unidos (Ejemplos de Burbuja Económica: Crisis del 2008 y Acción Fabricato), lo que derivó en la última gran crisis económica, y el otro caso se presentó en España. En la nación norteamericana las hipotecas conocidas como subprime, fueron el gran detonante.
Burbuja Inmobiliaria en España vs Burbuja Inmobiliaria en Colombia
Aunque nadie ha determinado con certeza la existencia de una burbuja en Colombia, existen algunas hipótesis que podrían generar la duda en torno al tema. La crisis inmobiliaria española, que inició en el año 2008, estuvo caracterizada por factores similares a la presentada en EE.UU: los precios comenzaron a subir, el crédito hipotecario era adquirido muy fácilmente, a raíz del alza en el valor de la propiedad se generó una euforia entre los inversionistas y se presentó una gran especulación en el sector. A continuación se detallan algunos de estos factores que produjeron la crisis en el sector:

Crédito Hipotecario: En España, al igual que en Estados Unidos, el fácil acceso a un crédito hipotecario y las bajas tasas fueron los factores determinantes para el estallido de la burbuja. El crédito hipotecario, que es el que financia la mayoría de las compras de vivienda en un país, representa cerca del 4% del PIB de Colombia. Al compararlo con países que sufrieron una burbuja, como los dos mencionados anteriormente, se encuentra que esta participación llegó al 40% en EE.UU y 50% en España. Adicionalmente, al comparar esta variable con países de la región como Chile, que no tiene burbuja inmobiliaria, el crédito hipotecario equivale al 19% del PIB.Esto se debe a que Colombia es un país con poca penetración en el sistema bancario, teniendo en cuenta que tan sólo el 2,8% de la población tiene un crédito hipotecario según datos del DANE, además la tasa de mora crediticia es cercana al 2%.Por otro lado, la cartera hipotecaria no presenta signos de preocupación. Para el cierre de 2014, según el DANE, el saldo de la cartera vencida en el país fue de $993 mil millones, mientras que en el 2013 era de $1 billón 47 mil millones.
Alza en los Precios: El alza en los precios en España  se dio por la alta demanda de las personas e inversionistas por el mercado inmobiliario, gracias al fácil acceso al crédito donde se financiaba hasta el 100% del valor de la propiedad. En Colombia, la demanda también ha sido alta, pero el factor principal para evidenciar un alza en los precios de la vivienda ha sido la falta de suelo para construir, lo que ha generado poca oferta y un déficit de inventarios, algo que no sucedía tan marcado ni en EE.UU ni en España.
Factores Demográficos: En el país vasco, la población inmigrante presentó un importante crecimiento entre 1998 y 2006. La cifra pasó de 637.085 (cerca del 1,60% de la población) a 4.482.568 (9,93% de la población), siendo la tercera tasa de inmigración más alta del mundo. Este crecimiento produjo un alza en la demanda de vivienda, impulsando los precios al alza. En el contexto nacional, el número de inmigrantes que llegan al país no es muy significativa, además la tasa de crecimiento demográfico en Colombia es de 1,3%, cifra que se ubica por debajo al compararla con países como Ecuador (1,6%) y Venezuela (1,5%).

En conclusión, al realizar un paralelo entre la burbuja inmobiliaria en España y el actual panorama inmobiliario en Colombia, son más los puntos en desacuerdo que en acuerdo y posiblemente lo que muchos denominan como burbuja inmobiliaria en Colombia es sólo un “boom” en el sector, impulsado por varios subsectores. Lo que sí es cierto es que la dinámica de construcción en el país se mantendrá, entre otros factores, por las inversiones que se están realizando en edificios y oficinas y las políticas del Gobierno relacionadas con la construcción de viviendas.

Ricardo Gómez LondoñoIngeniero Financieroricardo-2025@hotmail.com
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