La discusión del Presupuesto General de la Nación para 2027 avanza en el Congreso en medio de un escenario fiscal que el propio Gobierno ha calificado como crítico, y el sector vivienda se perfila como uno de los más expuestos a la falta de recursos. El monto global de $634,9 billones ya fue aprobado en las comisiones económicas conjuntas, de modo que el debate se concentra ahora en la distribución sectorial de las partidas, con un espacio de maniobra reducido. El ministro de Hacienda, Miguel Gómez, defendió la austeridad como la única alternativa disponible y señaló que entre 2022 y 2027 los gastos de funcionamiento del Estado crecieron 86,0% y el servicio de la deuda 122,0%, mientras la inversión apenas avanzó 25,0%.
A esa presión se suma la reconstrucción de los territorios golpeados por el terremoto de magnitud 7,4 del 10 de agosto, que llevó al Ejecutivo a redireccionar partidas de 2026 que las entidades no alcanzarán a ejecutar hacia la atención de los damnificados. Para la cartera de Vivienda, el panorama coincide con un sector constructor que llega a la emergencia tras varios años de caída en ventas, iniciaciones y rentabilidad, y con la llegada del fenómeno de El Niño, cuyos meses más críticos se esperan entre noviembre y diciembre y que ya mantiene a 111 municipios en condición crítica. En ese contexto, el ministerio ha optado por concentrar buena parte de sus esfuerzos en la respuesta al sismo.
Según una entrevista publicada por Valora Analitik, el ministro de Vivienda, Jaime Andrés Beltrán, afirmó durante el 28° Congreso de la Asociación Nacional de Empresas de Servicios Públicos (Andesco) que la cartera le planteó al Congreso $2 billones adicionales para 2027, aunque reconoció que no hay forma de ampliar el presupuesto. El funcionario explicó que de los $7 billones con que contaría el ministerio, $5 billones corresponden al Sistema General de Participaciones (SGP) y que, del componente de libre inversión, cercano a $2 billones, el 85,0% ya está comprometido, por lo que el margen disponible ronda los $700.000 millones.
De acuerdo con El Tiempo, el diagnóstico presentado en Andesco identificó 1.147 iniciativas de agua y saneamiento básico: 152 en ejecución con compromisos por $4,9 billones, 70 suspendidas por $694.000 millones y 925 viabilizadas técnicamente sin respaldo financiero, que requieren $14,8 billones. Ante esa restricción, Beltrán señaló que el Fondo Milagro podría convertirse en el vehículo para financiar cerca de 25.000 soluciones de vivienda en las zonas afectadas, mediante vivienda industrializada en áreas rurales y subsidios en zonas urbanas, y precisó que la banca ofrece una tasa de 8,0% para la reconstrucción, que se manejará como un capítulo aparte del programa Mi Casa Milagro.
En arriendos, la normativa de emergencia prohíbe los desalojos en los territorios afectados y fija topes de precios. Por su parte, Hacienda estimó que entre el 10 de agosto de 2026 y el 10 de febrero de 2027 habrá cerca de $5,3 billones para atender la emergencia, incluidos $625.000 millones de un crédito con el Banco Mundial. Camacol, citado por Bloomberg Línea, advirtió que menos de 110.000 viviendas iniciaron construcción en los últimos 12 meses, que 418 empresas dejaron de construir vivienda entre 2022 y 2026 y que el 51,0% de las constructoras residenciales reporta márgenes de utilidad inferiores a 2,5%.
Desde Sectorial consideramos que la brecha entre las necesidades del sector y los recursos disponibles traslada el peso de la política habitacional de 2027 hacia vehículos extrapresupuestales como el Fondo Milagro, lo que concentra la inversión en las zonas afectadas por el sismo y deja al resto del país sin una asignación clara para subsidios. Para los constructores de vivienda de interés social, esto implica una demanda más dependiente del ritmo con que se estructure la reconstrucción que del ciclo comercial tradicional, en un momento en que sus márgenes ya están comprimidos.
La tasa de 8,0% ofrecida por la banca puede facilitar el cierre financiero de los hogares damnificados, pero la meta de 25.000 soluciones exigirá capacidad de ejecución regional, disponibilidad de materiales y agilidad en el licenciamiento. A su vez, el rezago de $14,8 billones en agua y saneamiento sugiere que la infraestructura complementaria podría convertirse en un cuello de botella para nuevos proyectos habitacionales. Los usuarios interesados en dimensionar los riesgos y oportunidades de la construcción residencial pueden consultar el Índice de Desempeño Sectorial, que reúne las variables financieras, normativas y comerciales del sector.
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